(mt) Sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, steht Immobilieneigentümern oft die Frage im Raum, wie es mit der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld weitergeht. Sollte diese entfernt werden oder darf sie dort verbleiben? Während viele annehmen, dass das Stehenlassen der Grundschuld vorteilhaft sein könnte, überwiegen in der Praxis die Nachteile. Nur in Ausnahmefällen kann das Belassen der Grundschuld sinnvoll sein, während gleichzeitig nicht zu unterschätzende Risiken für künftige Verkäufe oder Übertragungen der Immobilie bestehen.
Die Löschung der Grundschuld ist nicht automatisch, wenn das Darlehen getilgt ist. Für die Löschung sind bestimmte Unterlagen erforderlich: Eine von der Bank beglaubigte Löschungsbewilligung sowie eine notariell beglaubigte Zustimmungserklärung des Eigentümers. Liegt eine Briefgrundschuld vor, muss zusätzlich der Original-Grundschuldbrief vorgelegt werden.
Beim Immobilienverkauf ist die Löschung vorhandener Grundschulden in der Regel erforderlich. Wenn dem Verkäufer zum Zeitpunkt des Verkaufs die Löschungsbewilligung und gegebenenfalls der Grundschuldbrief noch nicht vorliegen – etwa weil das Darlehen noch nicht vollständig getilgt ist – wird üblicherweise der beurkundende Notar mit der Beschaffung dieser Dokumente beauftragt.
Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens senden Banken üblicherweise die Löschungsbewilligung und den Grundschuldbrief an den Darlehensnehmer. Werden diese Unterlagen jedoch nicht umgehend beim Grundbuchamt eingereicht und die Löschung durchgeführt, steigt die Gefahr, dass sie im Laufe der Zeit – möglicherweise über mehrere Generationen hinweg – abhandenkommen. Geht ein Grundschuldbrief verloren, ist vor der Löschung ein aufwendiges und kostspieliges Aufgebotsverfahren erforderlich. Dies kann den Abschluss eines Immobilienkaufvertrags um mehrere Monate bis hin zu Jahren verzögern.
Wer zeitnah löscht, vermeidet das Risiko, dass viele Jahre später die notwendigen Unterlagen nicht mehr auffindbar sind. Besonders bei Grundschulden mit Grundschuldbrief empfiehlt sich eine unverzügliche Löschung nach Abbezahlung des Darlehens. Auch bei der Übertragung einer Immobilie auf die Kinder ist es in den meisten Fällen ratsam, das Grundbuch von Altlasten zu befreien und Grundschulden zu löschen. Eltern behalten sich häufig Rechte an der Immobilie vor, etwa ein Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht. Hier besteht die Gefahr, dass der Erwerber die Grundschuld für einen neuen Kredit wiederverwendet. Wird dieser neue Kredit nicht ordnungsgemäß bedient, droht eine Vollstreckungsmaßnahme der Bank, was zum Erlöschen der Nutzungsrechts der Eltern führen könnte.
In seltenen Fällen kann es jedoch sinnvoll sein, die Grundschuld im Grundbuch zu belassen. Dies ist insbesondere dann denkbar, wenn zeitnah ein weiteres Darlehen aufgenommen werden soll, beispielsweise für Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie. Unter Umständen akzeptiert die Bank die bestehende Grundschuld zu denselben Konditionen erneut als Sicherheit. In diesem Konstellation entfallen die Notar- und Gerichtskosten für die Löschung der alten und die Bestellung einer neuen Grundschuld.
Ob das Belassen einer Grundschuld im individuellen Fall zweckmäßig ist, hängt von den jeweiligen Umständen ab.
